La fraude au diagnostic de performance énergétique ne relève plus de cas isolés. Elle s’installe durablement dans le paysage immobilier français, portée par la pression réglementaire et les enjeux financiers qui entourent chaque lettre du classement. Selon une étude récente menée par la start-up KRNO à partir des données de l’Ademe, les diagnostics dits de complaisance continuent de progresser, malgré les annonces successives visant à fiabiliser cet outil devenu central pour vendre ou louer un logement. Au premier semestre 2025, ces DPE artificiellement améliorés représentent plus de 4 % des diagnostics réalisés, un niveau en hausse constante depuis quatre ans. L’analyse porte sur plus de six millions de DPE établis entre 2021 et 2025. Elle met en évidence un phénomène statistique récurrent, avec des concentrations anormales de logements juste au-dessus des seuils critiques. Ces pics ne correspondent à aucune logique physique du bâti français mais traduisent, selon les auteurs, des surclassements volontaires destinés à éviter un basculement vers une catégorie pénalisante. Plus la lettre attribuée entraîne de conséquences économiques lourdes, plus la tentation de rester du bon côté du seuil apparaît marquée.
Des arrangements discrets mais structurels
Ces diagnostics de complaisance reposent rarement sur une falsification grossière. Ils s’inscrivent le plus souvent dans une zone grise, nourrie par l’incertitude et la complexité même du DPE. Les diagnostiqueurs doivent renseigner des centaines de paramètres, allant de la nature des isolants à la performance réelle des équipements. Dans de nombreux cas, les propriétaires sont incapables de fournir les justificatifs nécessaires, laissant place à des estimations. Lorsque plusieurs hypothèses sont possibles, la plus favorable à la note finale tend alors à être retenue. Ce mécanisme s’explique aussi par la relation humaine entre diagnostiqueur et propriétaire, mais surtout par les effets directs du classement énergétique sur la valeur d’un bien. Un logement classé F ou G subit aujourd’hui une décote immédiate à la vente et, pour les pires catégories, une interdiction progressive de mise en location. Même un classement E entraîne désormais des obligations supplémentaires, comme la réalisation d’un audit énergétique. Ces contraintes agissent comme un puissant incitatif à lisser les notes, en particulier lorsque le logement se situe à la frontière entre deux classes.
Des seuils qui cristallisent la fraude
L’étude met particulièrement en lumière le cas des maisons individuelles classées D. Juste au-dessus du seuil E, un pic net apparaît, révélant une proportion croissante de diagnostics jugés complaisants. Au premier semestre 2025, près d’un logement sur six dans cette catégorie serait concerné, contre moins d’un sur quatorze un an plus tôt. Cette concentration confirme que la fraude ne se répartit pas uniformément mais se focalise précisément là où les effets réglementaires basculent. Les auteurs estiment que cette dérive a déjà un impact tangible sur le marché immobilier. En évitant des décotes pourtant justifiées, ces DPE arrangés contribueraient à fausser chaque année plusieurs centaines de millions d’euros de valeur immobilière. À cela s’ajoutent d’autres formes de fraude, plus difficiles à détecter, comme des diagnostics réalisés sans visite, des documents totalement faux ou devenus obsolètes à la suite de changements de méthode de calcul. Face à ce constat, les mesures de contrôle renforcé des diagnostiqueurs apparaissent insuffisantes pour enrayer le phénomène. KRNO plaide pour une réforme plus profonde du système, avec une séparation claire entre un DPE informatif destiné aux acquéreurs et un outil distinct, fondé sur des critères simples et vérifiables, servant de base aux décisions contraignantes. À l’approche des prochaines échéances d’interdiction de location pour les logements classés F puis E, la question de la fiabilité du DPE devient centrale. Sans évolution structurelle, le risque est désormais identifié comme celui d’une amplification de la fraude, au moment même où le diagnostic est censé guider la transition énergétique du parc immobilier français.
