Dans un rapport publié hier, l’Institut Montaigne dresse un constat sévère : l’accès à la propriété pour les classes moyennes s’est grippé au point de menacer leur rôle dans le pacte social. En vingt ans, les prix du logement (hors inflation) ont bondi de 88 %, contraignant les primo-accédants à s’endetter sur vingt-cinq ans en moyenne, contre quinze en 2000.
Des inégalités patrimoniales et générationnelles
Selon le think tank, 24 % des ménages possèdent 68 % des logements détenus par des particuliers. Le logement est devenu « une dépense pour les uns, un revenu pour les autres ». Cette fracture se creuse entre générations : la propriété se concentre de plus en plus chez les plus de 50 ans et les ménages aisés, laissant sur le bord du chemin les jeunes actifs et une partie des classes moyennes.
Un marché en déséquilibre
Le problème, selon l’étude, ne vient pas d’une pénurie globale mais d’un désalignement de l’offre face à la demande. Métropolisation, attrait du littoral et de la montagne, multiplication des résidences secondaires et des logements vacants (près de 3 millions) accentuent les tensions. La hausse des coûts de construction, l’augmentation des taux d’intérêt et la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 aggravent encore la crise. Résultat : une « France à deux vitesses » se dessine, entre zones attractives où les prix flambent et territoires en déprise.
Des solutions hybrides plutôt qu’un “choc d’offre”
L’Institut Montaigne rejette l’idée d’un grand plan de construction censé faire baisser les prix : même un million de logements supplémentaires ne réduirait que marginalement les coûts (–2,5 % à –5 %). Le rapport préconise plutôt une stratégie foncière active (via les établissements publics fonciers), des incitations à remettre sur le marché les biens vacants et le développement du bail réel solidaire, qui permet d’acheter uniquement le bâti et non le foncier. Mais la proposition phare est culturelle : encourager des formes de « semi-propriété » comme la location-accession ou la propriété partagée. Moins coûteuses, ces solutions hybrides permettraient aux classes moyennes de renouer avec l’accession à la propriété, quitte à rompre avec l’idéal français de « pleine propriété ». Pour l’Institut, c’est une condition essentielle pour préserver la cohésion sociale et enrayer la spirale du déclassement.
