Fiscalité immobilière en Europe : la Belgique en tête, Chypre et Malte épargnées

De l’achat à la revente, posséder un logement en Europe expose à quatre types d’imposition distincts. Les données de Global Property Guide, qui couvre plus de 80 pays, révèlent des écarts considérables selon les États.

Droits de mutation, taxe foncière annuelle, impôt sur les loyers, prélèvement sur les plus-values : la propriété immobilière génère une cascade de charges fiscales à chaque étape de sa vie. Le niveau réel de ces prélèvements varie pourtant du simple au vertigineux selon le pays choisi.

Sur les revenus locatifs, le Danemark s’impose comme le plus gourmand pour les petits loyers : un propriétaire non résident y cède 42,11 % d’un loyer mensuel de 1 500 euros, contre 36 % aux Pays-Bas et 30 % en Finlande. Chypre, à l’opposé, commence à 0 %, et le Luxembourg à 2,94 %. Quand le loyer monte à 12 000 euros par mois, la Belgique prend la tête avec 47,27 %, devant le Danemark à 43,22 %, l’Allemagne et la Grèce à 41 % chacune. L’Autriche intègre ces revenus au barème progressif de l’impôt sur le revenu, qui peut atteindre 55 % au-delà d’un million d’euros.

À l’achat, la Belgique se distingue à nouveau. Le droit de mutation peut y atteindre 12,5 % du prix, soit 62 500 euros pour un bien de 500 000 euros à Bruxelles ou en Wallonie sans abattement. Des dispositifs existent toutefois pour les résidences principales : exonération des premiers 200 000 euros à Bruxelles, taux réduit à 3 % en Wallonie pour les acheteurs éligibles. À l’autre extrémité, l’Estonie et la République tchèque ne prélèvent aucun droit de mutation, et la Lituanie se limite à environ 0,4 %, soit 2 000 euros pour ce même bien.

L’impôt foncier annuel est le plus difficile à comparer, car chaque pays définit sa propre base d’imposition. En Espagne, le taux maximal peut paraître élevé sur le papier, mais il s’applique à la valeur cadastrale, souvent très éloignée du prix de marché. Pour un logement d’environ 300 000 euros, la council tax britannique représente entre 2 000 et 3 200 euros par an ; la taxe foncière française et l’IBI espagnol tournent entre 700 et 1 800 euros. La Grundsteuer allemande, réformée en 2025, reste souvent inférieure à celle des pays voisins, avec de fortes variations communales. Chypre et Malte ne prélèvent aucun impôt foncier annuel.

Sur les plus-values, le Danemark frappe le plus fort : jusqu’à 52,07 % une fois les gains intégrés au revenu global, ce qui peut absorber 130 000 euros sur une plus-value de 250 000 euros. L’Allemagne exonère totalement la plus-value si le bien est détenu depuis plus de dix ans ; en deçà, elle est taxée au taux marginal d’imposition du vendeur. Malte ne taxe pas la plus-value en tant que telle, mais prélève 12 % sur le prix de vente, ramenés à 5 % pour les non-professionnels cédant le bien dans les cinq ans.

En cumulant les quatre types de prélèvements, la Belgique ressort en tête ou très près du sommet pour l’achat, la détention et la location. Seule la fiscalité sur les plus-values, comprise entre 16,5 % et 33 %, offre un relatif allègement. Chypre et Malte occupent la position inverse : absence d’impôt foncier annuel, taxation locative nulle ou quasi nulle à Chypre, absence de prélèvement sur les plus-values à Malte.