Шахрайство з сертифікатами енергетичної ефективності (EPC) більше не є поодиноким випадком. Воно стало постійним явищем на французькому ринку нерухомості, що підживлюється регуляторним тиском та фінансовими ставками, пов'язаними з кожною літерою рейтингової системи. Згідно з нещодавнім дослідженням, проведеним стартапом KRNO з використанням даних ADEME (Французького агентства екологічного переходу), кількість так званих «сприятливих» EPC продовжує зростати, незважаючи на послідовні оголошення, спрямовані на підвищення надійності цього інструменту, який став центральним для продажу або оренди нерухомості. У першій половині 2025 року ці штучно покращені EPC становили понад 4% усіх виданих EPC, і цей рівень постійно зростає протягом останніх чотирьох років. Аналіз охоплює понад шість мільйонів EPC, виданих між 2021 і 2025 роками. Він висвітлює повторюване статистичне явище з аномальною концентрацією нерухомості трохи вище критичних порогів. Ці сплески не відповідають жодній фізичній структурі французьких будівель, але, на думку авторів, відображають навмисне завищене класифікування, спрямоване на те, щоб уникнути потрапляння до категорії з нижчим рейтингом. Чим більше призначена літера тягне за собою важкі економічні наслідки, тим сильніша з'являється спокуса залишитися на правильному боці порогу.
Дискретні, але структурні домовленості
Ці сприятливі сертифікати енергетичної ефективності (EPC) рідко покладаються на відверту фальсифікацію. Найчастіше вони діють у сірій зоні, що підживлюється невизначеністю та складністю, властивими процесу EPC. Оцінювачі повинні надати сотні параметрів, починаючи від типу ізоляції і закінчуючи фактичною продуктивністю обладнання. У багатьох випадках власники не можуть надати необхідні підтверджувальні документи, що призводить до оцінок. Коли можливі кілька гіпотез, як правило, обирається та, яка є найсприятливішою для остаточного рейтингу. Цей механізм також пояснюється особистими стосунками між оцінювачем та власником, але перш за все прямим впливом енергетичного рейтингу на вартість нерухомості. Нерухомість з рейтингом F або G тепер зазнає негайного зниження ціни при продажу, а для найгірших категорій – поступової заборони на оренду. Навіть рейтинг E тепер тягне за собою додаткові зобов'язання, такі як проведення енергетичного аудиту. Ці обмеження діють як потужний стимул для згладжування рейтингів, особливо коли нерухомість знаходиться на межі між двома класами.
Пороги, що кристалізують шахрайство
У дослідженні особливо висвітлюється випадок односімейних будинків з рейтингом D. Трохи вище порогу E з'являється чіткий пік, що свідчить про зростання частки сертифікатів енергоефективності (EPC), які вважаються оманливими. Очікується, що у першій половині 2025 року майже кожен шостий будинок у цій категорії постраждає, порівняно з менш ніж одним з чотирнадцяти роком раніше. Ця концентрація підтверджує, що шахрайство розподілене нерівномірно, а зосереджене саме там, де спостерігається регуляторний вплив. Автори вважають, що ця тенденція вже має відчутний вплив на ринок нерухомості. Уникаючи виправданого зниження цін, ці маніпульовані EPC щороку сприяють спотворенню вартості нерухомості на кілька сотень мільйонів євро. До цього додаються інші форми шахрайства, які важче виявити, такі як EPC, видані без відвідування об'єктів, документи, які є повністю фальшивими, або документи, що застаріли після змін у методах розрахунку. Зіткнувшись із цією ситуацією, заходи щодо посилення нагляду за оцінювачами енергоефективності видаються недостатніми для стримування цього явища. KRNO виступає за глибшу реформу системи з чітким розмежуванням між інформативним сертифікатом енергетичної ефективності (EPC) для покупців та окремим інструментом, заснованим на простих та перевірених критеріях, який слугуватиме основою для обов'язкових рішень. З наближенням термінів заборони оренди нерухомості з рейтингом F, а потім E, надійність EPC стає вирішальною. Без структурних змін ризик зараз визначається як збільшення шахрайства, саме тоді, коли оцінка має спрямовувати енергетичний перехід французького житлового фонду.
