Ce mercredi, nous entamons l’année 2025 et une nouvelle ère immobilière, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont officiellement considérés comme « indécents », suivant la trajectoire imposée par la loi Climat et résilience de 2021. Après les classes G+ en 2023, cette nouvelle étape précède l’élargissement à la classe F en 2028, puis à la classe E en 2034. Une mesure qui, sous couvert de lutte contre les passoires énergétiques, frappe de plein fouet les petits propriétaires de province, souvent loin d’être les « riches bailleurs » décrits par certains militants.
Une loi qui ignore la réalité des petits rentiers
Pour un grand nombre de Français, l’investissement immobilier a longtemps constitué une solution sécurisante et concrète pour préparer leur retraite ou compléter leurs revenus. Ces petits propriétaires, souvent des retraités ou des travailleurs modestes, ont constitué leur patrimoine au prix de sacrifices, comptant sur les loyers pour vivre dignement. Or, la loi Climat impose une rénovation énergétique coûteuse – environ 20 000 euros de reste à charge en moyenne, même avec les aides publiques. Une charge insoutenable pour beaucoup.
Les bénéficiaires des dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif ne sont pas des riches. Parmi eux, une part importante de propriétaires de logements classés F ou G sont âgés, et nombreux sont ceux qui ne peuvent pas s’engager dans des grands travaux de rénovation.
En classant ces logements comme « indécents », la loi empêche leur location à partir de cette année. Pourtant, cette qualification ne signifie pas que ces habitations sont insalubres. La loi n’interdit pas de louer, mais expose le propriétaire à des recours pour mise en conformité, ainsi qu’à une possible suspension des loyers. Les contradictions de la loi ont suscité des débats : s’applique-t-elle à tous les baux en cours ou seulement aux nouveaux contrats ? Officiellement, l’interdiction vise « les nouveaux contrats et les reconductions tacites ». Mais sur le terrain, l’incompréhension règne.
Un marché sous tension
Les conséquences ne se sont pas fait attendre : une augmentation des ventes de biens classés F ou G, souvent à prix cassés. Au troisième trimestre 2024, ces biens représentaient 13 % des transactions, avec une décote moyenne atteignant 18 % pour un appartement en province. Cette situation risque d’accentuer la crise du logement. Beaucoup de propriétaires préfèrent vendre pour éviter les travaux. Si des centaines de milliers de logements sortent du marché locatif, l’offre va se contracter, aggravant la pénurie.
Le gouvernement doit revoir sa copie. Plutôt que de s’acharner sur des propriétaires modestes, il devrait soutenir réellement les rénovations énergétiques et reconnaître que tous les Français ne peuvent supporter de tels coûts. Faut-il sacrifier les petits rentiers pour satisfaire une vision technocratique d’une écologie punitive ? La question reste ouverte.